Nel 2010, quando la città di Los Angeles ha proposto per la prima volta l'estensione del suo sistema di metropolitana leggera Green Line a sud fino alla zona di Redondo Beach Galleria / Torrance, i proprietari di immobili nell'area hanno espresso preoccupazione per l'impatto economico che una tale espansione potrebbe avere sulle loro case e stabilimenti commerciali. Questo è in parte il motivo per cui, a partire dal 2018, il dipartimento Metro (precedentemente noto come MTA) sta ancora studiando il problema. Come tale, ci sono alcune cose che quasi un decennio di dibattito può dirci su come un'estensione della linea ferroviaria nel tuo quartiere potrebbe influire sui valori della tua proprietà.

Cosa determina il valore della proprietà?

Il problema è complicato Questo perché molti fattori sono coinvolti nella determinazione dei valori di proprietà, di cui l'accessibilità ai trasporti pubblici è solo uno. Le linee di transito (compresi garage per autobus e cantieri ferroviari) sono spesso costruite adiacenti alle zone industriali e alle autostrade - ed entrambi questi usi del territorio hanno un effetto negativo sui valori. Inoltre, una regolamentazione restrittiva dell'uso del suolo può impedire aumenti dei valori delle proprietà limitando lo sviluppo. Infine, le aree in cui sono costruite le linee di transito rapido variano molto nella loro vitalità economica e nella ripartizione del reddito delle famiglie.

Confronti storici

Storicamente, la maggior parte degli studi sull'effetto del transito ha dimostrato che la vicinanza al transito aumenta i valori delle proprietà (che è una grande notizia per i passeggeri del verde e altri che sono impegnati a rendere il transito una parte della loro vita). Gli studi hanno trovato un effetto positivo tra i valori delle proprietà residenziali o commerciali e il rapido transito ferroviario in diverse città, tra cui Washington, DC, la baia di San Francisco, New York, Boston, Los Angeles, Filadelfia, Portland e San Diego. Tuttavia, studi ad Atlanta e Miami hanno mostrato risultati contrastanti. Ad Atlanta, le aree a più alto reddito vicino alle stazioni ferroviarie hanno mostrato un calo dei valori immobiliari in uno studio, mentre le aree a più basso reddito hanno mostrato aumenti di valore. A Miami, presso le sue stazioni MetroRail è stato riscontrato poco o nessun aumento del valore della proprietà.

Mentre gli alloggi a pochi passi da una stazione possono spesso richiedere un premio, alcuni studi hanno dimostrato che vivere accanto a uno può ridurre i valori delle proprietà. Uno studio del 1990 nella Bay Area di San Francisco ha scoperto che le case a meno di 300 metri da una stazione di Caltrain vendevano con uno sconto medio di $ 51.000, mentre le case a meno di 300 metri da una stazione di metropolitana leggera di San Jose VTA vendevano con uno sconto medio di $ 31.000. Lo stesso studio ha scoperto che vivere adiacente a una stazione della metropolitana BART non ha avuto alcun effetto fastidioso, e un altro studio ha scoperto che una situazione simile era vera anche a Portland.

Accessibilità

L'effetto del transito sui valori delle proprietà varia in base a diverse variabili.

1. L'effetto tende ad essere più pronunciato sulla terra a pochi passi da una stazione, generalmente considerato entro un quarto e mezzo miglio. La facilità di accesso a una stazione tramite auto ha scarso effetto.
2. Maggiore è l'accesso all'occupazione offerto dalla linea ferroviaria, migliore è l'impatto sui valori immobiliari, sia per i residenti che ottengono un lavoro che per le imprese che attraggono dipendenti.
3. Maggiore è l'importanza del transito verso l'intera regione, maggiore è l'impatto sui valori delle proprietà. È più prezioso abitare o affittare spazi per uffici vicino a sistemi più grandi che trasportano passeggeri in più posizioni di quanto non sia vivere o affittare vicino a sistemi più piccoli.
4. La disponibilità di terreni coltivabili vicino alle stazioni ha un impatto più positivo sui valori delle proprietà rispetto al fatto che il terreno è limitato dallo sviluppo. Pertanto, è importante che le città abbiano una visione proattiva e incoraggino lo sviluppo orientato al transito se vogliono sfruttare appieno i vantaggi della costruzione di una linea ferroviaria. San Diego è forse la città che ha avuto più successo nella promozione aggressiva di siti di stazioni per lo sviluppo orientato al transito.

L'accessibilità offerta dalla linea ferroviaria influisce sulla conseguente modifica dei valori delle proprietà. Ad esempio, una linea ferroviaria per pendolari solo nel periodo di punta può rendere più preziose le case unifamiliari, i cui residenti possono avere lavori tradizionali e possedere un'auto da utilizzare la sera e nei fine settimana. La stessa linea del periodo di picco potrebbe avere scarso effetto sugli alloggi plurifamiliari con una grande percentuale di residenti dipendenti dal transito. Allo stesso modo, i datori di lavoro con giornate lavorative tradizionali possono pagare un premio per essere situati vicino alle stazioni ferroviarie dei pendolari, mentre i datori di lavoro al dettaglio e altri datori di lavoro che offrono orari non tradizionali non possono.

La questione dell'accessibilità suggerisce anche che, man mano che il sistema ferroviario in una particolare regione si sviluppa e diventa più esteso, il terreno vicino alle stazioni ferroviarie che non hanno precedentemente registrato un aumento di valore può farlo quando vengono aperte ulteriori linee ferroviarie. I valori delle proprietà possono aumentare ulteriormente se le pressioni di sviluppo diventano così grandi che i codici di zonizzazione vengono infine allentati. Il continuo aumento dei prezzi della benzina rende anche sempre più prezioso vivere vicino alle stazioni di transito.

Linee di autobus e valori di proprietà

Contrariamente alla ferrovia, pochi studi hanno esaminato l'effetto del transito rapido del bus sui valori delle proprietà. Un vantaggio spesso citato del transito rapido degli autobus è che è flessibile e può essere facilmente modificato. Questo vantaggio è probabilmente uno svantaggio in termini dell'effetto che il transito rapido del bus ha sui valori di proprietà rispetto alle linee ferroviarie. Gli sviluppatori potrebbero avere meno probabilità di costruire attorno a un'opzione di trasporto che teoricamente potrebbe essere interrotta in qualsiasi momento. Tuttavia, uno dei primi studi su questo argomento, che ha esaminato la East Busway a Pittsburgh, ha riscontrato un aumento significativo ma piccolo dei valori delle proprietà per residenze vicino a una stazione East Busway.

Il fattore fastidioso

È stato riscontrato che il fattore di disturbo è un problema soprattutto nelle zone periferiche e tranquille. La natura intrinsecamente più forte delle aree a maggiore densità maschera gli eventuali impatti di una linea di transito, in particolare la ferrovia. Il fastidio di vivere vicino a una stazione può essere superato attraverso un'attenta pianificazione per proteggere il rumore e l'inquinamento visivo dalle proprietà adiacenti. Le persone che hanno visitato la zona di San Francisco possono attestare che Caltrain è molto più rumoroso dei treni BART o della metropolitana leggera.

Un nuovo approccio

Alcuni sostenitori del transito sostengono che una linea di transito potrebbe aumentare i valori degli immobili in modo così significativo che l'aumento delle imposte sugli immobili risultanti potrebbe pagare una parte significativa dei costi di capitale della ferrovia. Alcuni politici a Toronto sono stati sostenitori dell'utilizzo di questo nuovo approccio al finanziamento dell'incremento fiscale per aiutare a pagare l'estensione della metropolitana di Sheppard.

Nel complesso, la presenza del transito ferroviario ha, in generale, dimostrato di avere un significativo ma lieve effetto benefico sui valori degli immobili residenziali e commerciali, ad eccezione dei pacchi residenziali situati direttamente accanto alla stazione. In alcuni, ma non in tutti questi casi, i proprietari di immobili hanno visto una leggera diminuzione dei valori delle proprietà a causa del fattore di disturbo.